OPODATKOWANIE ZBYCIA NIERUCHOMOŚCI
ZMIANA USTAWY O PODATKU DOCHODOWYM OD OSÓB FIZYCZNYCH
Od dnia 1 stycznia 2019 r. weszły w życie nowe przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczące zwolnienia z opodatkowania sprzedaży nieruchomości. W związku ze zmianami, zliberalizowano przesłanki umożliwiające sprzedaż nieruchomości przez spadkobierców bez konieczności zapłaty podatku dochodowego, a także wydłużono okres, w którym podatnik zbywający nieruchomość korzysta ze zwolnienia przeznaczając uzyskany dochód na własne cele mieszkaniowe. Poniżej prezentujemy Państwu najistotniejsze zmiany w tej materii.
I. Zwolnienie z opodatkowania sprzedaży nieruchomości – ułatwienia dla spadkobierców
W dalszym ciągu obowiązuje reguła wynikająca z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, zgodnie z którą nie podlega opodatkowaniu zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego oraz prawa wieczystego użytkowania gruntu, jeśli odpłatne zbycie nastąpiło po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. W przypadku nabycia nieruchomości przez spadkobranie, dotychczas termin pięciu lat liczono od dnia nabycia nieruchomości przez spadkobiercę. Wprowadzona z dniem 1 stycznia 2019 r. zmiana dotyczy sposobu liczenia terminu w przypadku nabycia nieruchomości w drodze spadku okres pięcioletni jest liczony od dnia nabycia lub wybudowania nieruchomości przez spadkodawcę, a ponadto okres od jej nabycia zalicza się na rzecz spadkobiercy jeśli nie wynosił on jeszcze pięć lat u spadkodawcy. W konsekwencji, jeśli spadkodawca dysponował swoją nieruchomością przez 2
ponad pięć lat, to spadkobierca może dokonać sprzedaży bez podatku nabytą nieruchomość. Oprócz tego zmieniono sposób liczenia terminów zbycia nieruchomości po ustaniu wspólności majątkowej pomiędzy małżonkami. Od 2019 r. pięcioletni okres jest liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie do majątku wspólnego małżonków lub ich wybudowanie w trakcie trwania wspólności majątkowej. Należy również wskazać, że w przypadku zbycia nieruchomości przed upływem pięciu lat od nabycia lub wybudowania nieruchomości powstanie konieczność wykazania dochodu ze zbycia nieruchomości, pomniejszonego o koszty uzyskania przychodu. W tym przypadku kosztami mogą być udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia, powiększone o nakłady poczynione w czasie jej posiadania. Tak udokumentowany koszy nie musi być poniesiony przez samego podatnika, bowiem w przypadku gdy nieruchomość została objęta w drodze dziedziczenia, kosztem może być udokumentowany nakład poniesiony przez spadkodawcę.
Jako, że zmienione przepisy ustawy mają zastosowanie do dochodów uzyskanych po 1 stycznia 2019 r., należy uznać, że istotny jest moment powstania przychodu ze zbycia nieruchomości, który musi nastąpić po tej dacie. Wobec tego wszystkie przypadki uzyskania przychodu ze zbycia nieruchomości po 1 stycznia 2019 r. należy analizować według znowelizowanych przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
II. Wydatki na własne cele mieszkaniowe – wydłużenie terminów
Inną zmianą jest zmiana warunków korzystania z tzw. ulgi mieszkaniowej, w ramach której wydłużono termin na skorzystania z niej oraz doprecyzowano w jakim terminie powinno dojść do nabycia prawa własności, by poniesione wydatki można przypisać jako poniesione na realizację własnych celów mieszkaniowych. Oprócz tego, umożliwiono zaliczanie do wydatków na własne cele mieszkaniowe wydatków poniesionych na remont budynku zanim podatnik osiągnie status właściciela budynku.
Pierwszą korzystną dla podatników zmianą jest wydłużenie z dwóch do trzech lat terminu na poniesienie wydatków na własne cele mieszkaniowe ze środków otrzymanych ze zbycia nieruchomości, aby takie zbycie nie zostało opodatkowane. Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych doprecyzowały również jakie wydatki mogą być uznane za poniesione na własne cele mieszkaniowe: są to m.in. nabycie budynku mieszkalnego, jego części bądź udziału w nim, nabycie spółdzielczego prawa własnościowego do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie czy nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie. 3
Kolejną zmianą w tym zakresie jest umożliwienie zaliczania do wydatków na własne cele mieszkaniowe wydatków poniesionych zanim podatnik stanie się właścicielem budynku – jeśli stanie się jego właścicielem przed upływem trzech lat. Jak wskazuje ustawa, takimi wydatkami mogą być wydatki na budowę, rozbudowę czy remont budynku mieszkalnego, jak również rozbudowę czy adaptację budynku niemieszkalnego.
Biorąc pod uwagę powyższe zmiany, należy uznać, że są one korzystne dla podatników, jako że liberalizują one terminy skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania oraz na skorzystanie z własnych celów mieszkaniowych, a także umożliwiają spadkobiercom sprawne zbycie dziedziczonych nieruchomości bez konieczności ponoszenia ciężarów podatku dochodowego.
*Przedstawione informacje nie stanowi opinii prawnej.
